Di Natasha Lousteau — Geometra | 1 giugno 2026
Vuoi ristrutturare casa e ti servono i permessi giusti? Se cerchi chiarezza sui permessi di ristrutturazione a Roma, sei nel posto giusto: hai già in testa cosa cambiare ?
Abbattere quel tramezzo che divide il salotto, rifare il bagno, aprire un varco nel corridoio per dare più luce.
Poi arriva la domanda che blocca tutto: “Ma serve un permesso?”
Ed è lì che cominciano i guai. Uno ti dice che “per una cosa piccola non serve niente”, un altro che “ci pensa il muratore”, un altro ancora che “basta avvisare il Comune”. Il finale, quasi sempre, è lo stesso: lavori partiti senza i documenti giusti, sanzioni che non ti aspettavi e nei casi peggiori opere da demolire e rifare a tue spese.
Lo so perché lo vedo succedere ogni settimana.
Mi chiamo Natasha Lousteau, sono geometra e lavoro a Roma da anni. Seguo pratiche edilizie per privati e attività commerciali, e la frase che mi sento ripetere più spesso — quasi sempre troppo tardi — è: “Avremmo dovuto chiamarti prima, vero?”
Sì. Prima è sempre meglio.
I permessi ristrutturazione Roma non sono burocrazia fine a se stessa. Sono la differenza tra una ristrutturazione che fa crescere il valore della tua casa e una che ti crea problemi al rogito, in fase di affitto o durante un controllo.
In questa guida ti spiego tutto su CILA, SCIA e Permesso di Costruire: quando servono, come funzionano a Roma, cosa rischi se li salti. In modo semplice, senza tecnicismi inutili.
1. Cosa sono i permessi edilizi (e perché contano davvero)
Partiamo da una cosa che spaventa: la parola “burocrazia”. Tienimi con te un minuto, perché capire questo punto ti farà risparmiare tempo e soldi.
I permessi edilizi — tecnicamente titoli abilitativi — sono i documenti che attestano che i lavori che stai per fare rispettano le norme urbanistiche ed edilizie. La base normativa è il DPR 380/2001 (il Testo Unico Edilizia), aggiornato negli ultimi due anni dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in L. 105/2024) e, più di recente, dalla Legge Semplificazioni (L. 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025).
Nella mia esperienza, chi trascura i permessi non lo fa in malafede: semplicemente non conosce le conseguenze. Eccole, concrete:
- Compravendita. Al rogito il notaio verifica la conformità edilizia e catastale. Lavori abusivi possono bloccare o far saltare la vendita. L’ho visto: un cliente ha perso l’acquirente dopo mesi di trattativa per un tramezzo spostato anni prima senza CILA.
- Mutuo. Le banche chiedono la regolarità urbanistica dell’immobile prima di erogare il finanziamento.
- Affitto breve (B&B, casa vacanze). Per aprire una struttura ricettiva a Roma servono requisiti edilizi precisi: le irregolarità pregresse emergono quasi sempre in fase di autorizzazione.
- Sanzioni. Ignorare i permessi espone a multe, ordini di ripristino e, nei casi gravi, a responsabilità penale.
La buona notizia? Sapere in anticipo quale permesso serve trasforma la burocrazia in una semplice procedura. Non è complicata. Bisogna solo conoscere le regole.
2. Edilizia libera: cosa puoi fare senza nessun permesso
Ecco la cosa che sorprende di più i miei clienti: non tutto richiede un permesso.
L’art. 6 del DPR 380/2001 definisce l’edilizia libera — gli interventi che puoi fare senza comunicare nulla al Comune:
- Tinteggiatura delle pareti interne
- Rifacimento dei pavimenti (sostituzione con materiale uguale all’esistente)
- Sostituzione di infissi interni (porte interne, porta blindata)
- Manutenzione ordinaria degli impianti senza opere murarie
Vuoi ridipingere il salotto o cambiare i pavimenti del bagno? Nessun permesso, nessuna pratica, nessun tecnico obbligatorio. Fallo e basta.
Un avvertimento, però: “senza permesso” non vuol dire “senza regole”. Anche i lavori in edilizia libera devono rispettare il regolamento condominiale. E se la tua casa è in una zona storica o vincolata — a Roma ce ne sono moltissime — anche un lavoro banale può richiedere un parere preventivo. In questi casi una telefonata a un tecnico prima vale molto più di una sanzione dopo.
3. CILA Roma: cos’è, quando serve e come si presenta
[IMMAGINE: schema grafico con icona documento + freccia + cantiere]
Che cos’è la CILA
La CILA — Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata — è il titolo più comune per le ristrutturazioni interne. È disciplinata dall’art. 6-bis del DPR 380/2001 e riguarda i lavori di manutenzione straordinaria che non toccano le parti strutturali dell’edificio e non modificano volumi o destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.
Quando serve la CILA a Roma
La CILA è il titolo giusto per:
- Spostamento di tramezzi non portanti (le pareti divisorie leggere, non quelle strutturali)
- Rifacimento di bagno o cucina senza interventi sulla struttura
- Rifacimento o adeguamento degli impianti (elettrico, idraulico, termico) quando comporta opere murarie
- Apertura o chiusura di porte interne su pareti non portanti
Come funziona a Roma — più semplice di quanto pensi
A Roma la CILA si presenta in modalità telematica tramite lo Sportello Unico Edilizia (SUE) di Roma Capitale. Niente code allo sportello fisico.
Il processo è questo:
- Preparo tutta la documentazione tecnica
- Invio la pratica prima dell’inizio dei lavori
- I lavori partono subito dopo l’invio — non si aspetta nessuna approvazione
- Il Comune prende atto della comunicazione
Nessuna attesa, nessun silenzio-assenso da aspettare: la CILA è una comunicazione, non una richiesta di autorizzazione.
Aggiornamento 2025–2026. Dal 23 maggio 2025 i Comuni hanno adottato i nuovi moduli unificati nazionali per CILA, SCIA e Permesso di Costruire (Accordo Conferenza Unificata del 27 marzo 2025). Per te non cambia nulla: cambia solo la modulistica che compilo io. E c’è una novità che ti tutela: dal 18 dicembre 2025 la Legge Semplificazioni (L. 182/2025) ha ridotto da 12 a 6 mesi il termine entro cui il Comune può annullare d’ufficio un titolo edilizio. In pratica, trascorsi 6 mesi dal consolidamento della tua CILA o SCIA, la pratica diventa molto più stabile (salvo casi di false dichiarazioni o reati accertati).
E se non la fai? La legge prevede una sanzione di €1.000 per CILA omessa. Scende a circa €333 solo se la presenti spontaneamente mentre i lavori sono ancora in corso. Attenzione: se i lavori sono già finiti (CILA in sanatoria), si pagano i €1.000 pieni. Ma il rischio vero non è la multa — è che i lavori risultino non regolarizzati, con tutto quello che ne consegue quando vendi o affitti.
4. SCIA ristrutturazione Roma: quando entra in gioco la struttura
Che cos’è la SCIA
La SCIA — Segnalazione Certificata di Inizio Attività — è il titolo che serve quando i lavori si fanno più importanti, cioè quando toccano le parti che reggono davvero l’edificio. È disciplinata dall’art. 22 del DPR 380/2001.
Quando serve la SCIA
La SCIA è obbligatoria quando:
- Abbatti o apri un varco in un muro portante — le pareti che sostengono il solaio o il tetto sopra di te
- Rifai o consolidi il tetto — sostituzione della travatura, impermeabilizzazione strutturale
- Intervieni su travi, pilastri o solai — qualsiasi modifica alla struttura portante
Non sei sicuro se una parete è portante? Non tirare a indovinare. Chiedimi: lo capisco dalla planimetria o con un sopralluogo veloce.
Una cosa che pochi sanno
Anche con la SCIA i lavori partono il giorno stesso della presentazione. Non si aspetta nessuna approvazione preventiva.
Il Comune ha 30 giorni per controllare la documentazione e, se qualcosa non va, contestarla. Se entro 30 giorni non arriva nulla, la SCIA è consolidata.
C’è però un obbligo spesso sottovalutato: gli interventi strutturali richiedono il deposito del progetto strutturale presso il competente ufficio (in Lazio, lo sportello sismico regionale). Roma è zona sismica, quindi i calcoli strutturali vanno firmati da un ingegnere o un architetto — non rientrano nelle competenze del geometra. Per questo, quando un intervento tocca la struttura, lavoro in squadra con uno strutturista: io coordino la pratica edilizia, lui firma e deposita il calcolo. È un passaggio in più rispetto alla CILA, ma necessario per la sicurezza.
5. Permesso di Costruire Roma: quando serve l’approvazione preventiva
Quando serve il Permesso di Costruire
Il Permesso di Costruire — disciplinato dall’art. 10 del DPR 380/2001 — è il titolo più complesso: prevede una vera autorizzazione preventiva del Comune. Qui i lavori non possono iniziare finché il permesso non viene rilasciato.
È necessario per:
- Ampliamenti dell’edificio (nuovi vani, sopraelevazioni, verande permanenti)
- Demolizione e ricostruzione con modifica della sagoma esterna
- Aumento del numero di unità immobiliari (dividere un appartamento in due, per esempio)
I tempi? Il termine ordinario di legge è di 90 giorni (60 per l’istruttoria del responsabile del procedimento + 30 per il rilascio; possono salire a 100 in caso di preavviso di rigetto). A questi va aggiunto il tempo di preparazione della pratica. Mettiamo in conto, realisticamente, qualche mese tra l’avvio dell’iter e l’inizio dei lavori.
Una buona notizia del 2026. La Legge Semplificazioni (L. 182/2025) ha esteso il silenzio-assenso al Permesso di Costruire anche per gli immobili vincolati, a condizione che la domanda sia già completa di tutte le autorizzazioni necessarie (per esempio il via libera paesaggistico). A Roma, dove gran parte degli immobili ricade in zone tutelate, è una semplificazione che può accorciare i tempi in modo concreto.
La novità del Salva Casa che riguarda molti romani
Una delle semplificazioni del Decreto Salva Casa riguarda il cambio di destinazione d’uso.
Prima trasformare un ufficio in abitazione, o un negozio in residenza, richiedeva quasi sempre il Permesso di Costruire. Oggi le regole sono più morbide, ma anche più articolate:
- Cambio d’uso senza opere, o all’interno della stessa categoria funzionale → in genere basta la SCIA.
- Cambio d’uso tra categorie diverse con opere → serve il titolo richiesto dalle opere stesse, che può ancora essere il Permesso di Costruire, soprattutto nei centri storici e nelle zone vincolate.
Detto in modo onesto: il Salva Casa ha sbloccato molte situazioni, ma non tutte. A Roma, dove gran parte del territorio è soggetta a vincoli, il caso va sempre valutato singolarmente. Non fidarti di chi ti dice “ormai basta la SCIA per tutto”: non è così.
6. La mappa decisionale: qual è il permesso giusto per te?
Stampala, salvala sul telefono, usala come riferimento.
| Cosa stai facendo? | Permesso necessario |
|---|---|
| Tinteggiatura, pavimenti, infissi interni | Nessuno — edilizia libera |
| Sposti un tramezzo non portante | CILA |
| Rifai bagno o cucina senza toccare la struttura | CILA |
| Rifai impianti con opere murarie | CILA |
| Apri o chiudi porte interne su pareti non portanti | CILA |
| Abbatti o apri un varco in un muro portante | SCIA |
| Rifai o consolidi il tetto | SCIA |
| Intervieni su travi, pilastri o solai | SCIA |
| Cambio d’uso senza opere o nella stessa categoria | SCIA (novità Salva Casa) |
| Cambio d’uso tra categorie diverse con opere | Dipende dalle opere — spesso PdC in zone vincolate |
| Ampliamento dell’edificio | Permesso di Costruire |
| Demolizione e ricostruzione con modifica sagoma | Permesso di Costruire |
| Aumento del numero di unità immobiliari | Permesso di Costruire |
Se il tuo caso non è in tabella, o non sei sicuro in quale riga rientra, scrivimi. Bastano cinque minuti per capirlo insieme.
7. Perché serve sempre un tecnico (e cosa fa concretamente per te)
Arrivo al punto che so già ti stai chiedendo: “Posso fare da solo?”
Risposta diretta: no. Non per cattiveria — perché la legge non lo permette.
CILA, SCIA e Permesso di Costruire richiedono tutti la firma di un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere). È un obbligo di legge, senza eccezioni.
Cosa faccio, concretamente, quando gestisco una pratica per te:
- Valuto l’intervento e individuo il titolo abilitativo corretto, evitandoti l’errore di partire con quello sbagliato (che può costarti quanto non averlo)
- Redigo e assevero la documentazione tecnica, assumendomi la responsabilità professionale
- Presento la pratica allo Sportello Unico Edilizia di Roma nella forma corretta
- Se l’intervento è strutturale, coordino la pratica con un ingegnere strutturista per il deposito del calcolo
- Aggiorno la planimetria catastale se i lavori cambiano la distribuzione degli spazi
[CONTATTAMI: https://www.geometranatashalousteau.it/contatti/]
Cosa rischi davvero se fai lavori senza permesso
Voglio essere onesta, senza allarmismi ma senza minimizzare.
- Sanzioni amministrative anche di migliaia di euro e, nei casi gravi, l’obbligo di demolire a tue spese
- Abuso edilizio che resta legato all’immobile e ti segue anche quando lo vendi
- Rogito bloccato: nessun notaio roga un immobile con difformità non sanate
- Mutuo negato: la banca verifica la regolarità prima di finanziare
- Responsabilità penale nei casi più gravi, in particolare quando si interviene sulla struttura
Non voglio spaventarti. Voglio darti le informazioni che nessuno ti dà prima — perché dopo è sempre più complicato.
8. Le domande che mi fai più spesso
Quanto tempo serve per ottenere i permessi a Roma?
Dipende dal titolo. La CILA è immediata: si invia e si parte. La SCIA è anch’essa immediata, ma il Comune ha 30 giorni per eventuali contestazioni. Il Permesso di Costruire richiede invece l’approvazione preventiva, con un termine ordinario di 90 giorni a cui sommare i tempi di preparazione della pratica.
Posso iniziare i lavori senza aspettare il Comune?
Con CILA e SCIA sì: si parte il giorno stesso dell’invio. Con il Permesso di Costruire no, bisogna attendere il rilascio. Iniziare prima è abuso edilizio a tutti gli effetti.
Devo fare la CILA anche solo per spostare una porta interna?
Se la parete non è portante, sì, serve la CILA. Se è portante, si entra nel territorio della SCIA. Questa distinzione si fa leggendo le tavole dell’immobile, non a occhio.
Ho già fatto lavori senza permesso. Cosa posso fare adesso?
Esistono procedure di regolarizzazione — la CILA tardiva o in sanatoria e l’accertamento di conformità — ma non funzionano in ogni caso: dipendono dal tipo di intervento e dalla sua conformità alle norme vigenti. Prima di vendere o affittare, ti conviene un check di conformità: costa molto meno di un rogito saltato.
Quanto costa una CILA o una SCIA a Roma?
I diritti di segreteria comunali sono fissi e contenuti. Il compenso professionale varia in base alla complessità della pratica e ai lavori da documentare. Prima di partire ti preparo un preventivo chiaro, senza impegno.
Il Salva Casa mi aiuta se ho abusi pregressi?
Dipende. Il Decreto Salva Casa ha introdotto semplificazioni per alcune difformità di lieve entità e per il cambio di destinazione d’uso. Ma non è un condono generalizzato: ogni caso va valutato singolarmente e non tutte le situazioni rientrano nei criteri previsti.
Dopo quanto tempo la mia pratica è “al sicuro”?
Dal 18 dicembre 2025, con la Legge Semplificazioni, il Comune può annullare d’ufficio un titolo edilizio entro 6 mesi (prima erano 12) dal suo consolidamento. Trascorso quel termine, CILA, SCIA e Permesso di Costruire diventano molto più stabili: restano annullabili solo in presenza di false dichiarazioni o reati accertati. È un motivo in più per fare le cose nel modo corretto fin dall’inizio.
Hai dubbi sul tuo caso? Parliamone.
Ogni immobile a Roma ha la sua storia: zona urbanistica, tipo di struttura, eventuali vincoli storici o paesaggistici. Quello che vale per un appartamento al Pigneto può non valere per uno all’Aventino.
Scegliere il titolo sbagliato — o non sceglierlo affatto — può bloccare la ristrutturazione, costarti sanzioni o crearti problemi seri al momento di vendere.
Se stai pianificando una ristrutturazione e vuoi partire con le idee chiare, scrivimi. Ti rispondo in giornata e ti dico esattamente cosa ti serve per il tuo caso.
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Un saluto, Natasha
